Ông đánh giá thế nào về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay? Đâu là điểm sáng trong bức tranh màu xám hiện tại?
Chúng ta có thể nhận thấy rằng, nền tảng của thị trường là nhu cầu bền vững – và đó là nhu cầu lâu dài. Trong cuộc họp báo đầu tuần qua, chúng tôi cũng đã lưu ý rằng nhu cầu hiện nay là sự giao thoa giữa nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả của người mua nhà ở Việt Nam. Chúng tôi nhận thấy nhiều lợi thế trên thị trường hiện nay, trong đó có điều khoản thanh toán tốt hơn mà các nhà phát triển bất động sản áp dụng. Điều này tác động đến khả năng chi trả đó của người mua nhà, mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho một nhóm nhân khẩu học mới. Trên hết, chất lượng và mức độ sang trọng của dự án ngày càng tăng lên – điều mà cách đây 5 hoặc 10 năm gần như là không tưởng.
Khi thị trường đang dần tan băng, năng lực và tiềm lực của nhà phát triển dự án trở nên rõ ràng hơn. Theo đó, các nhà phát triển có tiềm lực tốt hơn sẽ cho thấy sức mạnh của mình. Họ đưa ra các điều khoản thanh toán linh động, cho phép người mua tránh được mức lãi suất cao. Điều này giúp những người mua lần đầu có thời gian tìm hiểu về các lựa chọn của mình.
Xưa nay, mua thấp, bán cao luôn được xem là chiến lược “tủ” của các nhà đầu tư bất động sản. Liệu cách tiếp cận này có còn hiệu quả ở thời điểm hiện tại và trong những năm tới không, thưa ông?
Các nhà phát triển đang đảm nhận vai trò mà các chủ ngân hàng từng đảm nhiệm. Trên thị trường này, các chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá tốt hơn, các lựa chọn tốt hơn, và quan trọng là đối với khả năng chi trả, các chủ đầu tư có thể đưa ra các điều khoản thanh toán linh hoạt. Trong năm 2023, chúng tôi đã chứng kiến những người mua đủ điều kiện lựa chọn nguồn vay mua nhà của nhà phát triển vì tính linh hoạt của nó. Không phải người mua nhà nào cũng đủ điều kiện để có thể vay ngân hàng với mức lãi suất 9%, thế nên, một số nhà phát triển chào bán bất động sản đang đưa ra các giải pháp sáng tạo như giữ mức lãi suất ổn định trong 8 năm đầu tiên. Người mua nhà cần tự mình đánh giá, nếu số lượng thành viên gia đình bạn đang tăng lên và cần một căn nhà, đôi khi giá cả không phải là vấn đề quá quan trọng, mà sự cần thiết mới là yếu tố thúc đẩy.
Thị trường chứng kiến xu hướng đầu tư vào bất động sản công nghiệp và hậu cần (industrial & logistics) nhờ sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp nước ngoài. Sân chơi này dường như đang thuộc về các ông lớn nước ngoài như Frasers hay Mapletree chứ không phải các nhà phát triển trong nước. Ông có ý kiến gì về hiện tượng này?
Chúng tôi nhận thấy sự quan tâm liên tục của các doanh nghiệp nước ngoài đối với thị trường bất động sản công nghiệp và hậu cần, nhưng chưa hẳn là Frasers hay Mapletree độc chiếm sân chơi đó. Tôi nghĩ Prologis và BW Industrial của Warburg Pincus là những cái tên đáng chú ý bên cạnh những khu công nghiệp trong nước. Một phần của điều này là xu hướng mà bạn đang thấy trên toàn thế giới, với sự thay đổi lớn trong thị trường hậu cần hướng tới mục tiêu rút ngắn thời gian giao hàng, gia tăng số lượng chuỗi cung ứng lạnh, đảm bảo sản phẩm tươi sống được vận chuyển nhiều hơn.
Trong chương trình hội thảo cập nhật tình hình thị trường gần đây, ông đã nói rằng các trung tâm dữ liệu, bất động sản dưỡng lão và nhà ở dành riêng cho sinh viên đang nổi lên như những xu hướng mới. Liệu những loại mô hình bất động sản này có hiệu quả ở thị trường Việt Nam không, thưa ông?
Việt Nam rất xuất sắc trong việc tích hợp các kinh nghiệm từ nước ngoài, tái hiện lại nó với sự cải tiến để phù hợp với đặc thù của thị trường. Một phần nhu cầu từ các trung tâm dữ liệu sẽ đến từ việc thay đổi các yêu cầu bản địa hóa dữ liệu, đòi hỏi một số dữ liệu nhất định phải được lưu trữ trong nước và chúng tôi kỳ vọng điều đó cũng như thương mại điện tử sẽ thúc đẩy tăng trưởng. Mô hình nhà ở dành riêng cho sinh viên và các cơ sở dưỡng lão cũng đã hiện diện ở Việt Nam, dù chưa được phổ biến lắm. Chúng tôi kỳ vọng những phân khúc này, đặc biệt là mô hình bất động sản dưỡng lão, sẽ cung cấp dịch vụ chăm sóc tiêu chuẩn quốc tế với chất lượng cao hơn.
Việt Nam là đất nước có một số điều kiện đặc thù, theo đó, con cái thường có truyền thống hiếu thảo với bậc sinh thành, và việc chăm sóc cha mẹ già được coi là nghĩa vụ. Thế nên, việc thuyết phục người cao tuổi chuyển đến sống tại cơ sở dưỡng lão là một thách thức không nhỏ. Mô hình này có thể thành công tại nước ngoài, nhưng ở Việt Nam thì dường như phải cần thời gian. Quan điểm của ông về tiềm năng của mô hình bất động sản này ở Việt Nam ra sao?
Mô hình này không dành cho mọi gia đình. Nhưng chúng tôi kỳ vọng trong tương lai sẽ có những cộng đồng dưỡng lão đích thực với các mức độ chăm sóc khác nhau nhưng cuối cùng vẫn tập trung vào sức khỏe và thể chất. Nhiều gia đình đang tái sử dụng không gian để làm việc tại nhà và trong nhiều trường hợp, việc chuyển ông bà đến một cộng đồng dưỡng lão năng động là cách tốt nhất để hỗ trợ họ. Họ có thể tận hưởng môi trường sống xanh, sạch, đẹp ở Đà Lạt hay Phan Thiết với chất lượng cuộc sống tốt hơn thay vì những không gian chật hẹp và tù túng nơi đô thị.
Trong hội thảo vừa qua, ông cũng từng nói rằng giá nhà ở thứ cấp sẽ giảm xuống trước khi tăng trở lại vào giữa năm 2024. Phải chăng thời điểm này chưa thích hợp để bắt đáy? Lời khuyên của ông là gì?
Thời điểm tốt nhất để mua bán nhà là khi bạn thấy phù hợp. Không có thời điểm hoàn hảo cho tất cả mọi người, nó phụ thuộc vào hoàn cảnh của mỗi người mua. Nhưng vì đã nhìn thấy những “mầm xanh” nên chúng ta có thể nhận ra rằng một số người đã bắt được đáy. Những người mua thông thái luôn tính được khả năng chi trả, tìm hiểu được các chính sách lãi suất của ngân hàng, và thảo luận với gia đình họ. Một lợi thế của việc trở thành kẻ săn “đáy” như bạn nói là bây giờ bạn đang có thời gian mà không cảm thấy áp lực. Nghĩa là bạn có thời gian để cân nhắc các lựa chọn, có thể quay lại nhiều lần để xem xét bất động sản mà không cần phải lo lắng về nguy cơ bị hớt tay trên.
Ông cũng đề cập rằng thị trường đang chuyển sang các giải pháp nhà ở giá rẻ khi các nhà phát triển cuối cùng cũng nhận ra nhu cầu thực. Trong bối cảnh Gen Z, lực lượng lao động chính với quyền lực mua sắm mạnh mẽ, không đặt nặng vấn đề sở hữu như các bậc phụ huynh của họ, dù không ít trong số họ được coi là “full-time children” (tạm dịch là những đứa trẻ ăn bám bố mẹ), ông có cho rằng xu hướng này sẽ ít nhiều tác động đến thị trường bất động sản tương lai không?
Những đứa trẻ nhỏ nhất của thế hệ Z có thể vẫn đang đi học, vì vậy tôi hy vọng chúng vẫn là “full-time children”. Nhưng nghiêm túc mà nói, tôi đánh giá cao câu hỏi này của bạn, vì nó giúp giải thích một số thách thức của thị trường, cụ thể là chúng ta đang có vấn đề về nhận thức. Nếu mọi người đã nghĩ rằng vì không thể mua nhà nên Gen Z sẽ bắt đầu ở thế bất lợi, thế nên, suy nghĩ này của chúng ta có nguy cơ trở thành một lời tiên tri tự ứng nghiệm. Ai nói Gen Z là những “full-time children”? Bởi vì tôi thấy rất nhiều người thuộc Gen Z trong độ tuổi lao động đang quản lý cái thế giới ngày càng phức tạp mà chúng ta đang sống. Đây là thực tế, những người mua trẻ tuổi không phải là “full-time children”. Họ đang đưa ra những quyết định của người lớn, cân nhắc thị trường và tuân theo thời điểm phù hợp với họ.