CUỘC CHIẾN KHÔNG CÂN SỨC

Phần ngon nhất trong miếng bánh thị phần luôn nằm trong tay các công ty môi giới bất động sản ngoại, và nếu các đơn vị nội không có chiến lược rõ ràng, mảng phân phối sản phẩm cũng sẽ bị giành mất.

Khi tìm mua một ngôi nhà mới, bạn sẽ truy cập trang web của các công ty môi giới truyền thống, gặp mặt trực tiếp chuyên gia môi giới hay tìm kiếm trực tuyến thông qua Google? Và nếu đã chọn được không gian sống cho mình, bạn có ưu tiên lựa chọn dự án được quản lý bởi đơn vị nước ngoài tên tuổi?

Chiếu trên của những gã khổng lồ môi giới ngoại

Giai đoạn 2006-2010 có lẽ là thời kỳ hoàng kim của các công ty môi giới ngoại khi hàng loạt thương hiệu đình đám trên thế giới đổ bộ hoành tráng vào thị trường Việt Nam như CBRE, Savills, Coldwell Banker, Colliers International, Cushman & Wakefield, Knight Frank….

Trong giai đoạn này, hầu hết các hoạt động tư vấn, định giá, phân phối dự án bất động sản mới đều nằm trong tay bộ tam quyền lực là Savills, Colliers hay CBRE. Suốt hơn 20 năm qua, Savills Việt Nam đã không ngừng phát triển và liên tục được vinh danh là Công ty Bất động sản xuất sắc nhấtViệt Nam 2015, Công ty Bất động sản xuất sắc nhất châu Á-Thái Bình Dương 2014…

Trong khi đó, là một trong những thương hiệu hàng đầu thế giới với 16.000 nhân viên tại 66 quốc gia trên toàn cầu, Colliers International gia nhập thị trường Việt Nam vào năm 2006. Còn CBRE – một tên tuổi lớn thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu thế giới do Fortune và S&P bình chọn – gia nhập thị trường Việt Nam từ tháng 1/2003 dưới hình thức nhượng quyền thương hiệu.

Tiếp sau đó là cuộc đổ bộ của hàng loạt công ty môi giới ngoại như JoneLang La Salle Việt Nam, Aldy Vina, NAI Việt Nam, Cushman & Wakefield, Coldwell Banker, Knight Frank và mới đây là Keller Williams – thương hiệu «chậm chân» nhất đến từ Mỹ nhưng đang cho thấy chiến lược «chậm mà chắc» khi chỉ tập trung chuyên sâu vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản thương mại. Điểm chung của các công ty môi giới bất động sản này là bề dày lịch sử thương hiệu cùng đội ngũ chuyên gia dày dạn kinh nghiệm trong các lĩnh vực như nghiên cứu và tư vấn, mua bán căn hộ, cho thuê thương mại, quản lý tài sản, và đầu tư. Tuy nhiên, sau một thời gian đối mặt với nhiều thách thức tại thị trường Việt Nam, những cái tên như Aldy Vina, NAI Việt Nam hay Coldwell Banker… đã biến mất khỏi thị trường, số khác quyết định thu hẹp quy mô hoạt động để cắt giảm chi phí.

Có thể nhận thấy rất rõ rằng, trong cuộc chiến tranh giành miếng bánh thị phần môi giới bất động sản tại Việt Nam, các thương hiệu ngoại gần như chiếm thế thượng phong ở các mảng nghiên cứu/tư vấn, cho thuê thương mại, quản lý tài sản và đầu tư. Gần như các dự án bất động sản cao cấp trên cả nước, đặc biệt là các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng 5-6 sao, đều được quản lý bởi các đơn vị ngoại, chưa kể vị thế thống soái gần như không có đối thủ của họ trong việc tư vấn, cho thuê bất động sản công nghiệp và văn phòng hậu TPP. Trong số các đơn vị môi giới bất động sản ngoại, CBRE và Savills có vẻ như nổi trội hơn cả nhờ các hoạt động gắn kết với thực tiễn thị trường qua việc phát hành các bản tin tức, báo cáo quý hay việc tổ chức các chương trình hội thảo. Nếu như CBRE có lợi thế ở khâu định giá và quản lý văn phòng cho thuê ở nhiều phân khúc, thì Savills nổi bật với vai trò tư vấn đầu tư và là nhà quản lý căn hộ dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Trong khi đó, do không có chiến lược bài bản về cả kinh doanh lẫn nhân sự, các công ty môi giới nội địa gần như lép vế hoàn toàn trong cuộc đua này, và thứ mà họ có thể làm tốt chỉ là mảng phân phối sản phẩm nhờ lợi thế am hiểu thị trường và cách tiếp cận khách hàng linh hoạt.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng, gần đây, một số đơn vị môi giới ngoại đang bắt đầu nhảy vào lĩnh vực tiếp thị và phân phối sản phẩm. Sự kiện CBRE được Vingroup chọn làm đơn vị tư vấn và tiếp thị cho Vincom Landmark81 hay phân phối độc quyền nhiều dự án hạng sang như Madison, Saigon One Tower… hoặc Savills được các đơn vị phát triển bất động sản chọn làm nhà phân phối độc quyền cho nhiều dự án khủng như Caye Sereno, Harmony Tower, Vinhomes Riverside, Cham Oasis và thậm chí là các dự án giá rẻ như Discovery Complex của Công ty CP DT TM DV Cầu Giấy và khu căn hộ Dream Homes trong khuôn khổ hợp tác với Công ty bất động sản Danh Khôi… đã cho thấy dấu hiệu lấn sân của khối ngoại. Có vẻ như miếng bánh cuối cùng của các công ty nội đang bị các công ty ngoại hớt mất. 

Môi giới trực tuyến trong kỷ nguyên số: Cuộc chơi của những kẻ nhanh chân bài bản

Kỷ nguyên số đang tạo ra nhiều cơ hội cho các đơn vị môi giới bất động sản. Nếu như các đơn vị môi giới bất động sản ngoại chiếm lĩnh vị thế độc tôn trong mảng nghiên cứu & tư vấn hay quản lý tài sản thì sân chơi của các nhà môi giới nội chỉ tập trung chủ yếu ở mảng phân phối sản phẩm. Trong những năm gần đây, hoạt động môi giới đã nhanh chóng chuyển dịch từ phương thức truyền thống, thủ công sang sử dụng các kênh online. Nền tảng công nghệ mới đang giúp làm thay đổi hoàn toàn phương thức marketing và tiêu thụ bất động sản.

Ông Adrew Olejnik, CEO Timhome.vn – sàn giao dịch bất động sản online mới gia nhập thị trường Việt Nam vào tháng 5 vừa qua – cho biết mỗi tháng có hơn 5 triệu lượt tìm kiếm về bất động sản của người Việt trên Google, tăng hơn 4 lần kể từ năm 2010, và con số này đang ngày càng gia tăng. So với năm 2013, lượt câu hỏi về bất động sản gần đây đã tăng 82%, trong khi ở TP.HCM tăng 102%, nghĩa là nhu cầu tìm hiểu thị trường nhà đất ở TP.HCM trên Google nhiều hơn trung bình 20%, mở ra cơ hội lớn cho việc giao dịch bất động sản trực tuyến.

Trong số các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, có lẽ DiaOcOnline.vn là cổng thông tin đầu tiên được thị trường đón nhận tích cực. Ra đời vào tháng 7-2007, thời điểm hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam, trang web này cung cấp nguồn thông tin đa dạng, chuyên sâu về thị trường và sản phẩm. Chỉ nửa năm sau, sự ra đời của Batdongsan.com.vn đã khiến DiaOcOnline.vn trở thành dĩ vãng. Suốt 10 năm qua, Batdongsan.com.vn đang cho thấy vị trí thống soái bên cạnh những ngôi sao mới nổi như Muabannhadat.vn của Ringier, Alonhadat.com.vn, Dothi.net, Nhadat24h.net, Cafeland.vn… Xét về vị trí trên Google, Batdongsan.com.vn hiện đang nắm giữ vị thế vượt trội so với tất cả các trang rao vặt tổng hợp hoặc chuyên trang bất động sản khác. Xét về lượng truy cập, sàn giao dịch này có tới hơn 230.000 lượt/ngày, tức gần 7 triệu lượt/tháng, mức tăng trưởng truy cập gần 200% từ năm 2011 đến 2013. Bà Vương Thu Hà, Giám đốc sàn Batdongsan.com.vn, Chi nhánh TP.HCM, cho biết, mỗi ngày, lượng tin mới đăng trên cổng thông tin này là hơn 10 nghìn tin – một con số khá ấn tượng. 

Tuy nhiên, giao diện của các trang môi giới trực tuyến hiện nay cho thấy gu thẩm mỹ nghèo nàn cũng như cách bố trí thông tin theo kiểu «hàng xén» của các đơn vị chủ quản. Dù Batdongsan.com.vn vẫn hướng tới việc phát triển và giữ vững vị trí số 1 trong lĩnh vực truyền thông bất động sản tại Việt Nam theo lời bà Vương Thu Hà, song với sự xuất hiện của những tay chơi mới với nguồn vốn ngoại như Propzy.vn – cổng thông tin và ứng dụng giao dịch bất động sản kết nối giữa bên cho thuê/rao bán và bên có nhu cầu thuê/mua do John N.Le – doanh nhân Việt kiều Mỹ sáng lập, hay Timhome.vn – «siêu thị» bất động sản trực tuyến do Homster đầu tư – có thể vị thế của các quân cờ trên bàn cờ bất động sản sẽ được thay đổi.

Chia sẻ về sự khác biệt của Timhome.vn so với các cổng thông tin bất động sản khác trên thị trường, ông Andrew Olejnik nhấn mạnh: «Chúng tôi đưa Timhome.vn vào hoạt động tại Việt Nam không phải vì thị trường đang nóng lên, mà bởi nhận thấy giải pháp toàn cầu của mình phù hợp với những vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là vấn đề người mua không được tiếp cận với nguồn thông tin minh bạch. Đây không phải là một trang web bất động sản, mà là trung tâm mua sắm bất động sản trực tuyến, cung cấp thông tin đáng tin cậy với các trải nghiệm tuyệt vời, giúp quá trình tìm kiếm trở nên dễ dàng và cho phép người mua kết nối trực tiếp với người bán để có thỏa thuận tốt nhất.»

Mới đây, sự xuất hiện của sàn bất động sản trực tuyến Rồng Bay đã khiến cộng đồng môi giới bất động sản xôn xao, đặc biệt là phát ngôn của ông Nguyễn Văn Tuấn, CEO của Sàn bất động sản Rồng Bay «Nếu không chuẩn bị bán bất động sản online thì đừng nên theo nghề môi giới». Là sàn bất động sản online đầu tiên tại Việt Nam đi tiên phong trong việc áp dụng công nghệ Big Data và Data Mining với tính tăng hỗ trợ giao dịch bất động sản trực tuyến từ A đến Z, Rồng Bay của VC Corp hứa hẹn sẽ làm thay đổi hoàn toàn phương thức marketing và bán hàng truyền thống. Với công nghệ này, hầu như bất kỳ truy cập nào trên các website tại Việt Nam đều được ghi nhận và phân tích. Hệ thống sẽ dựa vào hành vi của người dùng, sau đó đưa ra những kết quả phân tích khách hàng đang quan tâm tới những dự án nào hay phân khúc giá hoặc các yêu cầu về diện tích, vị trí…, từ đó kết luận nhu cầu và xu hướng của thị trường, giúp sàn này giới thiệu ngay đến khách hàng những dự án phù hợp nhất để đạt hiệu quả tối ưu. Bên cạnh camera 360 giúp tạo ra những tour tham quan nhà mẫu ảo, sàn này còn cho phép người mua quan sát tiến độ dự án qua công nghệ Live-Realtime và thậm chí là đặt suất mua trực tuyến.