Sốt đất nền tại các vùng ven TP.HCM
Cơn sốt đất nền bắt đầu nhen nhóm từ đầu năm nay tại khu vực quận 2, quận 9, Cát Lái, Nhơn Trạch của khu Đông, sau đó lan dần sang quận 7, 8, huyện Nhà Bè của khu Nam và Hóc Môn, Củ Chi, quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh của khu Tây với “triệu chứng” chung được thể hiện ở mức tăng nhẹ ban đầu từ 5-10%, sau đó nhích lên 30-50%, leo thang lên 150-200%, thậm chí có nơi tăng dựng đứng lên 300% như khu vực Nhà Bè. Nguyên nhân dẫn đến sự bùng phát “trận dịch đất nền” này chính là sự kích hoạt của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Metro số 1, vòng xoay Mỹ Thuỷ, cầu Thủ Thiêm 3 & 4 ở khu Đông; dự án đô thị cảng Hiệp Phước hay dự án xây cầu Nguyễn Khoái ở khu Nam; dự án xây cầu đường Bình Tiên băng qua Đại lộ Đông-Tây, kênh Tàu Hủ, kênh Đôi nối quận 6 và 8 ở khu Tây…
Trong khi nhiều nhà đầu tư mắc cạn với các căn hộ đang trong tình trạng thừa mứa nguồn cung thì không ít người đã nhanh chóng kiếm được bộn tiền với đất nền nhờ chiến lược “đánh bắt xa bờ” đầy mạo hiểm. Nhiều nhà đầu tư đã một bước lên đời, thậm chí trở thành triệu phú đô-la chỉ sau dăm ba giao dịch đất nền ở những vùng “tâm bão” như Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Long Thành, Nhơn Trạch…. Theo quan sát của người viết, có không ít nhà đầu tư máu mặt đã xả hàng từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Phú Quốc để gom tiền “ôm” một lượng lớn đất nền tại quận 9, Nhơn Trạch và Long Thành chờ thời. Thậm chí, có những đại gia đã bán cả căn biệt thự tại đường Trần Quốc Thảo với giá 100 tỷ để chuyển xuống đầu tư vào quận 9 và Nhơn Trạch. Cơn say “đất” này mới chỉ tạm thời chững lại một vài tháng nay sau khi Sở TN&MT TP.HCM trình dự thảo quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa nhằm thay thế Quyết định 33/2014. Tuy nhiên, theo quan sát của Robb Report, dù không sốt “hầm hập” như vài tháng trước nhưng thị trường đất nền tại các khu vực lân cận TP.HCM vẫn trong tình trạng khá nóng.
Nhà mặt tiền – cuộc đi săn của giới đầu tư giàu có
Xưa nay, nhà mặt phố tại TP.HCM luôn được mặc định là thứ tài sản bền vững và có giá trị, kể cả trong điều kiện sụt giảm của thị trường. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay cũng như đặc thù văn hoá kinh doanh của người dân, có thể khẳng định rằng, nhà mặt phố đã, đang và sẽ trở thành mục tiêu dài hạn của các nhà đầu tư. Chính vì thế, trong bối cảnh đất chật, người đông như hiện nay, nhà mặt phố, đặc biệt là những căn toạ lạc tại trung tâm quận 1, quận 3, lại càng được đẩy lên hàng “thượng phẩm” với sức hút khủng khiếp của mình. Vì đây là thứ tài sản sinh lời theo kiểu “hai mang” (giá trị bản thân bất động sản luôn tăng lên theo thời gian; giá trị cho thuê kinh doanh) nên tâm lý chung của các nhà đầu tư là mua vào chứ không bán ra, và do đó, nhà mặt phố luôn trong tình trạng cực kỳ khan hiếm.
Có thể thấy, nhà mặt tiền tại trung tâm quận 1, quận 3 luôn là mục tiêu săn tìm của nhiều thương hiệu ẩm thực, thức ăn nhanh tầm cỡ quốc tế. Một căn nhà mặt tiền tại phố ẩm thực Lê Thánh Tôn ở quận 1 có giá bán trung bình 500 triệu/m2, còn tại phố Thái Văn Lung, giá bán thấp hơn một chút, tuy nhiên, không hề dễ dàng để mua được một căn nhà mặt tiền ở đây. Một chuyên viên kinh doanh của CBRE chia sẻ rằng hiện cô đang ráo riết “săn” nhà mặt tiền, khách sạn tư nhân tại trung tâm quân 1, quận 3 và quận Phú Nhuận theo đơn đặt hàng của một số thương hiệu có tiếng của nước ngoài với giá mua/thuê cực kỳ hấp dẫn. Hẳn nhiên, có được hợp đồng dài hạn với các thương hiệu lớn của nước ngoài là ước mơ của nhiều chủ đầu tư bất động sản, vì thông thường, với những “deal” lớn như vậy, bên thuê thường ký dài hạn, trung bình là 10 năm, với khoản thanh toán cho ít nhất là 6 tháng một lần. Tuy nhiên, không hẳn cứ phải là thương hiệu lớn mang mác ngoại, nhiều đơn vị kinh doanh và thương nhân nội địa cũng khát mặt bằng đẹp tại các quận trung tâm và sẵn sàng chi sộp để sở hữu địa điểm. Cách đây vài năm, một doanh nhân Việt kiều Đông Âu đã nhanh tay “ôm” căn nhà mặt tiền tại đường Điện Biên Phủ quận 3 có chiều ngang 10 mét, chiều dài 35 mét với giá 39 tỷ. Hiện nay, căn nhà này được trả tới 65 tỷ mà chủ nhân không muốn bán. Căn nhà đang được cho thuê với giá 120 triệu đồng/tháng.
Trong bối cảnh văn hoá kinh doanh bao phủ khắp 24 quận nội thành, nhà mặt phố tại các khu vực khác như quận 2, quận 7 hay Phú Nhuận cũng luôn trong tình trang khan hiếm. Tại Quận 2, Trần Não là con phố kinh doanh sầm uất bậc nhất với giá trung bình 150-200 triệu/m2 cho các căn nhà mặt tiền; tại Lương Định Của, Vũ Tông Phan – 120-130 triệu/m2, Quốc Hương -90-100 triệu/m2. Thậm chí, kể từ khi có dự án mở đường thông từ đường Nguyễn Văn Hưởng ra chân câu Sài Gòn, nhà mặt tiền tại con đường Nguyễn Cừ ở khu vực Thảo Điền một năm về trước có giá chỉ 40-50 triệu/m2 thì năm nay đã vọt lên 90-100 triệu/m2 mà gần như không có người bán. Chỉ có khoảng vài chục căn nhà trên cung đường này, và nếu tính theo giá thị trường, mỗi căn có giá bán trên dưới 10 tỷ đồng, còn giá cho thuê dao động từ 18-30 triệu/tháng.
Tại quận Phú Nhuận, đường Phan Xích Long được xem là khu vực lý tưởng cho các hoạt động kinh doanh ẩm thực. Hiện tại, một căn nhà mặt tiền tại đây có giá trung bình 150-220 triệu/m2, tức 14-16 tỷ cho diện tích chừng 70-80m2, còn giá cho thuê trung bình 50-60 triệu/tháng.
Theo tính toán của Robb Report, nếu lấy mức thấp nhất là 10 tỷ đồng cho một căn nhà phố vùng ven thành phố, trong trường hợp gửi 10 tỷ đồng vào ngân hàng, mỗi tháng chủ nhân có thể kiếm được trên 50 chục triệu, còn nếu bỏ khoản tiền đó để mua một căn nhà tại đường Nguyễn Cừ, mỗi tháng chủ nhân cho thuê tối đa chỉ được 30 triệu đồng. Tuy nhiên, điều mà các nhà đầu tư quan tâm không phải là khoản tiền 30 hay 50 triệu tiền lời mỗi tháng, mà là giá trị không ngừng tăng lên của bất động sản. Như vậy, khi đầu tư vào nhà mặt phố, có nghĩa là bạn sẽ có cơ hội hưởng lợi “hai mang” – yếu tố quan trọng giúp thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư hiện nay trong bối cảnh chợ chiều của phân khúc căn hộ.