Nếu như đầu năm 2015 đánh dấu sự lên ngôi của bất động sản cao cấp khu Đông – đặc biệt là các dự án nằm dọc tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên – và nửa năm sau đó là sự đột phá của các dự án bất động sản khu Nam thì năm 2016 cho thấy ba xu hướng mới: bùng nổ các dự án căn hộ cao cấp ven sông; quận 4 đang xóa bỏ định kiến xưa nay rằng đây là khu vực không an toàn để sinh sống bằng một loạt dự án khủng; và cuộc chiến khốc liệt của các tay chơi trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản tại lõi trung tâm thành phố. Dưới đây là phân tích của Robb Report về các xu hướng này.
Quận 4 lên ngôi
Một thời, người Sài Gòn truyền tụng câu nói: «Ăn quận 5, nằm quận 3, múa ca quận 1, trấn lột quận 4» để nói về đặc điểm của từng khu vực của thành phố này.
Với địa thế là một bán đảo 3 mặt giáp sông, nằm giữa trung tâm tài chính quận 1 và đô thị mới Nam Sài Gòn, kết nối dễ dàng với trung tâm quận 1, quận 2, quận 7 và quận 5, tuy nhiên, quận 4 gần như bị lãng quên suốt một thời gian dài. Chỉ từ khi dự án đại lộ Đông Tây được hoàn thành, những cây cầu san sát kết nối hai bờ dòng kênh Bến Nghé – Tàu Hủ và con đường Bến Vân Đồn được nâng cấp, quận 4 mới bắt đầu tỏa sáng. Giao thông tại quận 4 đang được đầu tư đồng bộ với những cây cầu như Calmette, Khánh Hội, Nguyễn Văn Cừ, Ông Lãnh và một số cây cầu tương lai như cầu Long Kiểng, Trần Đình Xu và Nguyễn Khoái. Chính vì điều này, Bến Vân Đồn sẽ trở thành nút giao thông quan trọng giúp việc kết nối giữa quận 4 và các quận lân cận trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn. Do đó, sức hút đầu tư bất động sản của Bến Vân Đồn sẽ ngày càng lớn hơn.
Novaland có lẽ là đơn vị phát triển bất động sản nhanh chân nhất trong nỗ lực thống lĩnh toàn bộ khu vực này sau một loạt thương vụ thôn tính các dự án trùm mền để biến chúng thành những con gà đẻ trứng vàng như Icon 56, Tresor, Galaxy 9, RiverGate… Sắp tới, gã khổng lồ này sẽ cho ra mắt dự án Saigon Royal nằm ngay Bến Vân Đồn với giá bán khoảng 53 triệu/m2.
Bên cạnh các dự án đình đám của Novaland còn có sự hiện diện của Grand Riverside do Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Hồng Hà hợp tác với Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Tiến Phát phát triển; dự án Lancaster Legacy của Tập đoàn Trung Thủy; dự án Sajuco Residences do Công ty Cổ phần Sài Gòn Cửu Long phát triển; dự án Riva Park do Vietcomreal làm chủ đầu tư và mới đây là dự án The GoldView đình đám bao gồm gần 2000 căn hộ sang trọng của TNR Holdings Vietnam (hình trên). Đó là chưa kể đến khu vực cảng Khánh Hội sau khi được di dời vào cuối năm 2016 sẽ được VinGroup quy hoạch và phát triển thành khu đô thị siêu hiện đại. «Các dự án nhà ở cao cấp không còn ‘bám’ theo tuyến metro, mà chọn lựa những vị trí có các dự án khu đô thị lớn nhằm hưởng lợi từ sự lan tỏa trong tương lai. Điển hình nhất cho hiện tượng này là quận 4 – khu vực giờ không còn bị coi là nơi thiếu an toàn để sống, và trong giai đoạn 2016-2018, quận này sẽ bùng nổ với hàng loạt dự án cao cấp», ông Marc Townsend, tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định. Như vậy, với hạ tầng hiện hữu, quận 4 sẽ trở thành một nơi thuận tiện để sinh sống và làm việc.
Bùng nổ bất động sản ven sông
Có lẽ câu nói «Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ» vẫn được xem là kim chỉ nam cho dân đầu tư bất động sản. Theo sau sự chuyển mình của tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên và hệ thống cầu đường hiện đại ở khu Đông, bộ mặt đô thị TP.HCM đang ngày càng thay đổi với sự hình thành của các khu đô thị ven sông.
Theo ông Nguyễn Đức Quang – Phó Tổng Giám đốc phụ trách Kinh doanh khu vực phía Nam công ty Vinhomes 1 – mô hình «thành phố trong lòng thành phố» đang là một xu hướng được nhiều người dân tại các thành phố lớn lựa chọn. Chính vì thế, chủ đầu tư dự án bất động sản luôn chú trọng khai thác yếu tố view sông làm điểm nhấn và là giá trị gia tăng cho dự án của mình để thu hút người mua, đặc biệt là giới thượng lưu.
Theo tìm hiểu của Robb Report, bên cạnh một số dự án đẳng cấp hiện hữu đang trong quá trình xây dựng như Holm Residences do Tập đoàn Sapphire làm chủ đầu tư nằm ngay ven sông khu vực Thảo Điền có giá bán từ 37,5 tỷ/căn (hình dưới); khu biệt thự Saloma thuộc khu đô thị Sala của Đại Quang Minh có giá bán khoảng 135 triệu đồng/m2, khu căn hộ ven sông The Nassim của SonKim Land ngay bán đảo Thảo Điền với giá bán trung bình 60 triệu/m2 hay khu biệt thự Vinhome Central Park nằm ngay bờ sông Sài Gòn với giá bán 176-198 triệu đồng/m2… trong 4 tháng đầu năm 2016, TP.HCM còn chứng kiến sự gia nhập thị trường của Nine South Estates (VinaLiving – quận 7) và Golden River (Vingroup – quận 1). Nếu Nine South Estates bao gồm 381 biệt thự ven sông và biệt thự phố vườn có mức giá từ 7,2 tỷ đồng/căn thì Golden River Bason có quy mô 3.000 căn hộ cùng 63 căn biệt thự song và đơn lập, tọa lạc ở vị trí vàng, ngay trung tâm quận 1, kết nối với ga metro và nằm bên bờ sông Sài Gòn có mức giá dự kiến 88-110 triệu đồng/m2 áp dụng cho dự án căn hộ, trong khi giá bán biệt thự tại đây lên đến 400-500 triệu/m2.
Ở bình diện khác, thị trường căn hộ ven sông cao cấp tại khu Đông có vẻ trầm lắng với vài dự án như Opal Riverside nằm sát bờ sông Sài Gòn có giá bán trung bình 24 triệu/m2; khu biệt thự Fuji Valora của Nam Long nằm sát sông Rạch Chiếc (quận 9) có giá bán từ 5-7 tỷ/căn… Trong khi đó, phân khúc này ở khu Nam lại diễn ra sôi động hơn với dự án đình đám River City, Saigon Mia với 3 mặt hướng sông có giá bán trung bình 30 triệu/m2… Trong số các dự án ven sông kể trên ở khu Nam, River City là dự án duy nhất nhận được nguồn vốn từ nhà đầu tư ngoại với nhiều tiện ích nhất so với các dự án khác tại khu Nam Sài Gòn như biển đảo nhân tạo, hồ bơi thác nước hai tầng, đường hoa đi bộ trên không, quảng trường nước và ánh sáng…
Đặc biệt, trong thời gian tới, Riverpark Residence 2 đình đám của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (hình trên) được dự đoán sẽ tạo ra cơn địa chấn mới. Bao gồm 3 tòa tháp có cao độ từ 13-22 tầng với 268 căn, Riverpark Residence 2 được thiết kế theo xu hướng phát triển xanh bền vững, thân thiện với môi trường, theo đó, diện tích cây xanh, sân vườn 4.362m2 (chiếm 30% tổng diện tích khu đất) được bố trí dọc theo dòng sông cảnh quan tuyệt đẹp sẽ mang lại trải nghiệm như tại các khu nghỉ dưỡng cao cấp.
Cuộc chiến đất vàng
Một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM năm 2016 là cuộc chiến giành quỹ đất vàng tại lõi trung tâm đô thị 930 héc-ta. Một nguyên nhân cơ bản khiến bất động sản tại khu lõi trung tâm có giá trị là bởi nhu cầu mua bán và thuê luôn trong xu hướng tăng cao. Theo số liệu của CBRE, nhu cầu thuê căn hộ tại trung tâm quận 1 trong nửa đầu năm 2015 chiếm khoảng 40%, trong khi nhu cầu thuê tại các quận trọng điểm khác như quận 3, quận 2, quận 7 tương ứng chỉ là 9%, 18%, và 5%.
Theo khảo sát mới nhất của CBRE, nguồn cung căn hộ hạng sang tại lõi trung tâm đô thị đang trong tình trạng khan hiếm. Hiện TP.HCM có khoảng 159.876 căn hộ các loại phân bố rộng khắp các quận huyện, trong đó khu Đông và khu Nam so kè quyết liệt: Khu Đông dẫn đầu bảng với 54.245 căn, tiếp đến là khu Nam với 54.133 căn; khu Bắc với 30.148 căn; khu Tây với 18.818 căn; và khu lõi trung tâm là 2.532 căn. Tuy nhiên, số lượng căn hộ hạng sang tập trung tại lõi quận 1 chỉ khoảng 392 căn, chiếm dưới 0,3% lượng sản phẩm toàn địa bàn, và chiếm khoảng 15% lượng căn hộ hạng sang của khu trung tâm hiện hữu. Theo CBRE Việt Nam, tại khu lõi trung tâm TP.HCM sẽ có khoảng 8 dự án hạng sang được chào hàng trong năm 2016 với mức giá cao nhất có thể lên đến 150 triệu/m2.
Bên cạnh một số dự án hạng sang đang được triển khai tại khu đất vàng của thành phố như Waterfront Sài Gòn của Tập đoàn M.I.K có giá bán 150 triệu/m2; Léman Luxury Apartments của C.T Group có giá bán 105-110 triệu/m2, thị trường đang chứng kiến cuộc so kè khốc liệt giữa những gã khổng lồ như Vingroup, Novaland, Sacomreal…
Tọa lạc tại số 2 Tôn Đức Thắng, quận 1 – một trong những cung đường đẹp nhất thành phố – dự án Golden River đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Trong đợt mở bán đầu tiên đã có hàng nghìn người đến tham quan với tỷ lệ đặt mua khá cao, dù mức giá cho một căn biệt thự thuộc vào hàng đỉnh nhất từ trước đến nay. Chỉ riêng đội ngũ kinh doanh bao gồm 5000 người cũng đã nói lên rất nhiều điều về độ hot của dự án cao cấp này.
Novaland, một gã khổng lồ khác vốn nổi tiếng với hàng loạt vụ thâu tóm trong thời kỳ bất động sản đóng băng, cũng bắt đầu lấn sân sang mảng bất động sản siêu sang bằng dự án Madison có hướng nhìn ra sông Sài Gòn và các danh thắng nổi tiếng (hình trên). Một tên tuổi uy tín khác là Sacomreal cũng đang bắt đầu tấn công phân khúc bất động sản hạng sang bằng dự án Charmington tại 23 Lý Tự Trọng với giá bán trên dưới 120 triệu đồng/m2.